Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

Содержание
  1. Опцион на заключение договора, опционный договор у нотариуса
  2. Что такое опцион и опционный договор?
  3. Когда составляется договор и что в нем указано?
  4. В чем различия опциона и опционного договора
  5. Образец
  6. Оформление у нотариуса
  7. Порядок оказания услуги нотариусом
  8. Необходимые документы
  9. Стоимость
  10. Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости. Опционы и опционные договоры: судебная практика и перспективы применения
  11. Общий правовой механизм опционных договоров
  12. Передача долей в ООО: основной вариант применения опциона на заключение договора
  13. Роль нотариуса в опционе на заключение договора
  14. Разница: опцион на заключение договора или опционный договор?
  15. Опционный договор и опцион на заключение договора
  16. Опцион на заключение договора: суть и особенности
  17. Различия между опционом и предварительным договором
  18. Алгоритм оформления
  19. Опционный договор: суть и особенности
  20. Сравнительный анализ
  21. Что выбрать и как расторгнуть
  22. Опцион на заключение договора
  23. Опцион и опционный договор: разница и отличия
  24. Параметры, которые содержат договоры
  25. Вам может быть интересно:
  26. Опцион на заключение договора: что это такое, основные виды, примеры
  27. Виды опционных конструкций
  28. Опцион на заключение договора 429 2 ГК РФ
  29. Опционный договор 429 3 ГК РФ
  30. Сходства и различия
  31. Опцион vs предварительный договор
  32. Заключение

Опцион на заключение договора, опционный договор у нотариуса

Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

Реализация и приобретение доли в ООО производится в строгом соответствии с действующим законодательством. Важен порядок, несоблюдение которого приводит к недействительности сделки. Опционный договор применяется и в других сферах, но получил наибольшее распространение именно при в сфере купли-продажи доли в обществе. 

Опционный договор купли продажи представляет собой сделку, по которой покупатель получает право (но не обязанность) совершить покупку или продажу актива по цене, которая может как оговариваться заранее, так и быть нефиксированной.

Что такое опцион и опционный договор?

Некоторые понимают опционный договор как сделку с условием. Другие же расценивают его как предварительный договор. По общему правилу опционное заключение договора представляет собой соглашение о предоставлении права на куплю-продажу через размещение оферты на оговоренных условиях.

От предварительного договора опцион отличается тем, что права и обязанности по нему возникают в момент подписания сделки, тогда как при предварительном требуется наличие основного документа, оформляемого позже. Опцион на заключение договора передает право на активацию сделки. Говоря простым языком, опционом считается передача на возмездной основе права на возможность заключения договора.

Стоит отдельно отличать понятие опциона и опционного договора. Опцион ― это сама продажа права, а опционный договор ― это сделка, регулирующая правоотношения в данной сфере, устанавливающая условия.

Когда составляется договор и что в нем указано?

Опционный договор может быть составлен в различных ситуациях:

  • опционный договор купли продажи доли. Такой тип правоотношений получил определенное распространение. Заключается он на общих принципах с одной лишь разницей ― он подлежит нотариальному оформлению, в отличие от иных типов опционов;
  • предоставление права на приобретение иных имущественных прав. Ранее, до введения статей 429.2 и 429.3 Гражданского кодекса РФ, суды рассматривали подобные сделки либо как предварительные договора, либо как договор с условием. Сделка довольно близка по своей природе, но имеет отличия.

Опционный договор доли ооо, как и любой другой тип, отличается от предварительного следующим:

  • предмет. Опцион на заключение договора купли продажи предполагает наделение приобретателя правом требования к продавцу совершить оговоренные действия. Предварительный договор ― это обязательство по заключению основного;
  • момент наступления обязательства. При предварительном договоре полагается, что стороны заключат новое обязательство в оговоренный срок, на согласованных условиях. Опцион акцептирует уже данное ранее согласие;
  • опцион может быть уступлен третьему лицу, тогда как предварительный договор, на стандартных условиях, переуступать нельзя (также как и опционный договор);
  • предварительный договор не имеет финансовой составляющей, то есть за факт его заключения не передается какое-то право. Опцион в договоре купли продажи предоставляется на возмездной основе, если обратное не установлено текстом.

Опционный договор покупки доли обязательно должен содержать следующие условия:

  • реквизиты оферента (продавца) и держателя (покупателя);
  • предмет договора, то есть указание на наличие акцепта на безотзывную оферту;
  • премия. По общим требованиям, договор носит возмездный характер, поэтому должен содержать размер вознаграждения. Закон не запрещает заключать безвозмездные опционы, но это условие также должно быть прямо указано в тексте;
  • срок. Обязательно указание периода действия, в течение которого держатель может воспользоваться своим правом совершить акцепт оферты. Если срок не указывается, будет считаться, что он заключен на один календарный год;
  • условия опциона. В договор допускается включать те условия, при наступлении которых у держателя возникает право на акцепт оферты;
  • форма. Договор заключается в той форме, которая обязательна для основной сделки. Поэтому опционный договор на покупку доли в ооо подлежит обязательному нотариальному заверению;
  • гарантии. Это условие необходимо держателю, так как срок между акцептом оферы и заключением договора может быть существенным. держатель должен быть уверен, что сохранит своё право фактически, что продавец не передаст долю иному лицу за этот период;
  • возможность уступки прав по опциону. Если иное прямо не запрещено текстом сделки, считается, что передача возможна.

Опционный договор на ооо и долю в нем должен содержать все условия, обязательные для купли-продажи общества.

В чем различия опциона и опционного договора

Данные типы правоотношений появились в отечественной практике относительно недавно. Поэтому не всем понятна разница между опционом и опционным договором, а она определяется следующим:

  • опционный договор содержит в себе условия основной сделки, а опцион ― это дополнение к уже имеющимся обязательствам;
  • опционный договор наделяют обязательствами обе стороны. Опцион дает сторонам выбирать, заключать ли договор в будущем;
  • опционный договор создает обязанности сразу после подписания, опцион ― лишь после акцепта оферты;
  • опцион может быть уступлен, опционный договор ― нет;
  • опционный договор чаще всего носит безвозмездный характер, но это не обязательно. 
  • Опцион предусматривает вознаграждение.

Отличия четко отражаются в нормах статей 429.2 и 429.3 ГК РФ.

Образец

Чтобы полностью понимать суть опционного договора на долю, образец изучается заранее. Он будет выглядеть примерно так. 

Опцион, в свою очередь, будет выглядеть несколько иначе. 

Оформление у нотариуса

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

Нотариальное удостоверение необходимо в том случае, если основные правоотношения требуют такого порядка удостоверения. При продаже доли в ООО обращение к нотариусу обязательно.

Нотариус должен заверить следующие документы:

  • первичное соглашение, если речь идет об опционном договоре;
  • текст оферты;
  • акцепт оферты.

Нотариус также обеспечит передачу данных в ФНС.

Порядок оказания услуги нотариусом

Процедура будет проводится в следующем порядке:

  • выбор нотариуса. Можно обращаться к любому специалисту, нет никакой разницы, кто именно будет заверять документ, территориальная привязка тоже отсутствует. Это очень удобно, так как стороны могут находиться в разных регионах;
  • обращение в палату за первичной консультацией. Необходимо разъяснить специалисту цель договора, он подскажет, как лучше закрепить правоотношения;
  • собрать необходимые документы;
  • заключить основной договор или сразу опцион;
  • заключить оферту, если речь идет об опционном договоре;
  • заверить акцепт оферты, если он наступит.

После этого сторонам остается лишь дождаться получения подтверждающих сделку документов из ФНС. 

Необходимые документы

Нотариусу потребуются паспорта сторон, регистрационные и уставные документы юридических лиц, доверенности, согласие остальных участников общества (если это требуется по уставу). 

Если будут нужные какие-то дополнительные бумаги, специалист нотариальной палаты сообщит об этом. Как правило, указанного достаточно для оформления сделки.

Стоимость

Стоимость услуги зависит от региона и конкретной палаты и состоит из двух частей:

  • официальный сбор;
  • правовая и техническая работа.

Опцион и опционный договор ― близкие к предварительному соглашению сделки, имеющие свои особенности. Они не так часто встречаются на практике, но получают все большее распространение. Если вам нужно оформить опцион, обращайтесь к нам на консультацию ― мы разъясним особенности подобных правоотношений и поможет оформить все так, чтобы в будущем у сторон не возникло никаких особенностей.

Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости. Опционы и опционные договоры: судебная практика и перспективы применения

Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

Опцион на заключение договора – гибкий и удобный правовой механизм, который применяется в РФ для купли-продажи долей в ООО. Правовой смысл опциона заключается в предоставлении возможности заключить определенную сделку в будущем.

Одна сторона за вознаграждение предоставляет другой стороне право заключить сделку на заранее оговоренных условиях. Чаще всего для заключения договора применяется механизм безотзывной оферты и ее акцепта.

В свою очередь опционный договор – крайне редко встречающийся на практике документ, который содержит в себе отложенные и/или условные обязательства.

Общий правовой механизм опционных договоров

С юридической точки зрения данный договор трактуется либо как договор под условием, либо как предварительный договор. Опционный договор заключается следующим образом:

  • Составляется опцион, который содержит оферту. То есть одна сторона предлагает другой стороне совершить сделку на заранее зафиксированных условиях. При этом покупатель имеет право акцептовать эту оферту или отказаться от нее. А продавец же не имеет права отозвать оферту.
  • Если опцион не является безвозмездным, оференту выплачивается предусмотренное согласно договору вознаграждение. Это и есть плата за предоставляемую возможность выбора: покупатель имеет право решать, акцептовать ему оферту в будущем или нет, но за это свое право выбора платит вознаграждение оференту, который находится в режиме ожидания и связан условиями оферты. Наличие вознаграждения за предоставление опциона не является обязательным: в тексте может быть указано, что опцион предоставляется безвозмездно.
  • Держатель опциона (лицо, которому было предоставлено право выбора) акцептует оферту, то есть соглашается совершить сделку на предложенных условиях. Тем самым держатель опциона реализует свое право. В свою очередь он имеет право и не акцептовать оферту, тогда он теряет уплаченное вознаграждение за опцион (если оно было предусмотрено), но не связан никакими обязательствами.
  • Заключительный этап – подписание основного договора. Опцион на заключение договора – это предварительный контракт, по которому не происходит реальной передачи имущественных прав. Поэтому необходимо заключить основной договор, фиксирующий условия, прописанные в опционном.

Передача долей в ООО: основной вариант применения опциона на заключение договора

Чаще всего опцион на заключение договора используется для продажи доли в ООО, так как сам механизм продажи доли требует включения определенных отлагательных и условных параметров для заключения сделки. Продавец предоставляет покупателю опцион на заключение сделки и оформляет безотзывную оферту.

Согласно опциону сделка может заключаться при наступлении определенных условий: например, в соответствии с уставом ООО, спустя 30 календарных дней, отведенных на приоритетное право выкупа действующим членам общества. По истечении указанного периода времени и выполнении всех условий происходит подписание основного договора. Преимущества опционов на заключение договора при продаже долей в ООО:

  • Гибкость условий. Безотзывная оферта позволяет продавцу совершить сделку, независимо от того, найдется ли среди действующих дольщиков желающий совершить выкуп, или сделка будет заключаться с третьим лицом.
  • Возможность оформления документов до получения отказов от действующих членов ООО. Так как опцион содержит условия для подписания основного договора, стороны имеют право его заключать до того, как согласуют все формальности.
  • Четкая фиксация периода приоритетного выкупа. Направив оферту на юридический адрес предприятия, продавец запускает отчет времени, исключая возможность затягивания процесса продажи из-за противодействия других дольщиков.

Роль нотариуса в опционе на заключение договора

Договоры данного типа удостоверяются нотариально для обеспечения правовой безопасности сторон и для придания документу дополнительной юридической силы. Нотариус участвует в оформлении опционного контракта на следующих этапах:

  • Составление предварительного договора (собственно, опциона). В ходе нотариального удостоверения оферта проходит правовую экспертизу. К примеру, если речь о долях в ООО, нотариус удостоверяется, что зафиксированные в документе положения не противоречат законодательству РФ и уставу ООО.
  • Заключение основного договора. Когда приходит время акцепта, нотариус осуществляет проверку выполнения предусмотренных в тексте опционного договора условий. Убедившись в том, что условия выполнены (например, прошло 30 дней, предусмотренных на приоритетный выкуп), нотариус удостоверяет сделку.
  • Сопутствующие необходимые действия, а также услуги правового и технического характера. Продолжая наш пример с ООО, к функциям нотариуса также относится удостоверение заявления об изменении структуры собственников уставного капитала с последующей подачей этих данных в ФНС.

Таким образом, опционный договор на всех этапах прохождения нуждается в нотариальном сопровождении.

Разница: опцион на заключение договора или опционный договор?

Так как понятие опционного договора является относительно новым для российской правовой практики, до сих пор многие граждане не до конца понимают отличия между опционом на заключение договора и опционным договором. Разница заключается в следующем:

  • В случае с опционным договором не требуется заключение основного договора, так как он уже содержит соответствующие положения, порождающие обязательства. Просто вступление в силу этих положений зависит от определенных условий.
  • Опционный договор порождает обязательства обоих сторон, в то время как конструкция опциона предоставляет одной из сторон право выбора: заключать основной договор или нет.
  • Момент возникновения обязательств также отличается. Опционный договор порождает обязательства сразу после подписания, в то время как опцион приводит к возникновению взаимных обязательств только при условии акцепта оферты.
  • Опционный договор не может быть уступлен, в то время как возможность уступки права для опциона закреплена на уровне законодательства РФ. Это значит, что опционом на заключение договора можно распорядиться на свое усмотрение: заключить сделку самому или уступить ее кому-либо другому. Опционный договор же такую возможность не дает.
  • В большинстве случаев опционный договор безвозмезден (так как он сразу создает обязательства), а опцион на заключение договора предусматривает вознаграждение оференту за предоставление права выбора.

То есть, можно сделать вывод, что большинство опционов на заключение договоров реализуются в том случае, если стороны допускают вероятность, что сделка может и не состояться, и нужно сохранить гибкость, пространство для манёвра. В свою очередь для опционных договоров характерна уверенность сторон в необходимости сделки, но просто с отсрочкой по времени или по определенным условиям.

Опционный договор и опцион на заключение договора

Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

статьи:

Среди большого количества использующихся договорных форм значительное количество вопросов вызывают опцион на заключение договора и опционный договор. На первый взгляд эти конструкции очень похожи между собой, но все же имеют принципиальные различия, о которых нужно знать перед составлением и подписанием документа.

Опцион на заключение договора: суть и особенности

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

«Опцион часто путают с предварительным договором (ПД) и основания на это действительно существуют – обе конструкции предполагают заключение соглашения между двумя сторонами.

Но в случае с предварительным договором момент наступления обязательств возникает после подписания еще одного документа – Основного договора, по которому и происходит передача прав на имущество.

А в случае с опционом, приобретаются права на последующую активацию передачи прав на имущество по усмотрению управомоченной на это стороны. Это – основное различие между двумя документами.»

Все вопросы, касающиеся опциона и опционного договора, регулируются ГК Российской Федерации, а именно пунктами ст. 429.2., 429.3. Согласно им, опцион – это продажа права на возможность заключения договора.

То есть одно из заинтересованных лиц может в установленные сроки завершить сделку, а второе должно исполнить все обязательства в полном размере.

Держатель опциона получает право на акцептирование соглашения на одном из следующих условий:

  • в четко обозначенный временной интервал;
  • по факту наступления указанных в документе обстоятельств (если это предусмотрено соглашением об опционе).

Важно, что опцион на заключение договора не является отдельным видом соглашения. Конструкция может применяться в сделках купли-продажи недвижимости или ценных бумаг, аренды, подряда и не только. Главный ее смысл заключается в оборачиваемости права ожидания.

Опционом может помимо цены имущества предусматриваться также некое вознаграждение за саму возможность приобрести товар, права на который обладатель уже сейчас предоставляет покупателю. Эта премия может стандартно устанавливаться в процентном соотношении от общей суммы сделки и не возвращается, если покупатель не предъявит свои права на имущество.

В качестве примера рассматриваемого вопроса можно использовать опцион на заключение договора купли-продажи доли в хозяйственном обществе.

У опциона на заключение договора существует несколько отличительных черт:

  1. суть его заключается в выдаче продавцом безотзывной оферты, которую он уже не имеет права отменить или не выполнить ее условия;
  2. по умолчанию период, отведенный другой стороне соглашения на акцепт, то есть согласие приобрести имущество на указанных в безотзывной оферте условиях, составляет 1 год – при необходимости стороны могут указать иной временной интервал;
  3. права требования выполнения условий соглашения могут быть переданы держателем третьим лицам. Если данное условие неприемлемо для продавца, ему необходимо объявить об этом держателю опциона до его подписания и указать это в соглашении о предоставлении опциона.

Держатели опционов должны знать, что некоторые отдельные формы этого документа закреплены на законодательном уровне, к примеру, в сфере рынка ценных бумаг (Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ).

Различия между опционом и предварительным договором

Одним из самых ярких различий можно назвать предмет соглашения. Предварительный договор представляет собой обязательства по заключению основного договора.

Обе стороны должны подписать в будущем еще один документ – основное соглашение, в противном случае, одну из сторон ждут судебные разбирательства.

Причем судебная практика в большинстве случаев говорит о том, что суд становится на сторону того, кто был готов выполнить свои обязательства в полном объеме.

Момент наступления обязательств тоже характеризует различия между обоими договорами. Когда речь идет о предварительном договоре, то у сторон возникают обязательства заключить основной договор на условиях, оговоренных заранее и отраженных в предварительном письменном соглашении.

В случае с опционом, держатель может акцептовать ранее уже данное право на получение имущества прежнего правообладателя, выдавшего безотзывную оферту, его или отказаться от активации в одностороннем порядке.

Если была проведена активация соглашения, то в этот же момент наступают и обязательства обеих сторон.

Количество участвующих в сделке сторон тоже можно отнести к отличиям между предварительным договором и опционом. Первый имеет 2 обязанных стороны.

Они одинаково защищены от неисполнения обязательств законодательством и могут истребовать их в судебном порядке.

При заключении опциона его держатель не имеет перед продавцом обязательств по заключению договора путем акцепта ранее оформленного предложения продавца, который в свою очередь является обязанной стороной по определению.

Среди отличий нужно отметить и возможность переуступить свои права третьим лицам в одностороннем порядке. В стандартном предварительном договоре она отсутствует. Ни одна из сторон не может продать или передать свои права.

В редких случаях, иное может быть внесено в договор еще на этапе его составления, но такие конструкции практически не используются. После подписания опциона на заключение договора его держатель имеет полное право, закрепленное на законодательном уровне, передать свои права.

Он может сделать это на возмездной или безвозмездной основе – выбор остается за держателем опциона. Иное может быть предусмотрено только прямо в самом соглашении.

Еще одним отличием является плата за заключение соглашения. Предварительный договор не имеет под собой материальной основы, если в нем не указано иное, к примеру, если не уплачивается обеспечительный платеж, который по соглашению сторон может не возвращаться покупателю в любом случае. Опционы на заключение договоров же безусловно возмездны. Иное может быть предусмотрено соглашением.

Алгоритм оформления

Схема действий обеих сторон, имеющих намерение подписать опцион на заключение договора такова:

  • подписание опциона на заключение договора;
  • Подписание безотзывной оферты (ее текст может быть включен в текст соглашения о предоставлении опциона, либо представлять собой отдельно составленный документ);
  • уплата опционной премии (если такое условие предусмотрено соглашением);
  • акцепт безотзывной оферты (предложения) держателем опциона при выполнении определенных соглашением условий и уведомление об этом нотариусом лица, выдавшего безотзывную оферту;
  • оплата цены за приобретенное имущество.

Опционный договор: суть и особенности

Еще одной специфичной конструкцией является опционный договор. Его главной особенностью считают наличие условия, внесенного между пунктами соглашения.

По своей сути опционный договор представляет собой соглашение на исполнение тех или иных условий.

Одна сторона вправе потребовать их выполнения после наступления определенных обстоятельств (опционное условие), причем, вторая сторона договора не может отказаться от исполнения своих обязательств.

Все пункты соглашения обе стороны оговаривают заранее, так как имеют право вносить некоторые условия, не противоречащие самой сути опционного договора.

Рассмотреть эту конструкцию можно на примере. Предположим, что сотрудник крупной компании мечтает выкупить некий пакет акций по выгодной цене.

Он подписывает с начальником договор, который предусматривает, что нужное количество акций будет ему продано, но при условии усердной работы, результат которой выражается в заключении тех или иных контрактов с важными для развития организации партнерами.

Если сотрудник все выполнит, то начальник будет обязан исполнить свои обязательства и продать ему акции, подписав и заключив с покупателем соответствующий договор.

По умолчанию, после подписания документов держатель должен выплатить второй стороне опционную премию. Однако, договор может быть заключен и на безвозмездной основе. Это осуществляется в следующих ситуациях:

  • внесение пункта о безвозмездности;
  • безвозмездная природа отношений между двумя заинтересованными лицами;
  • возмездность исключена априори (к примеру, продавец и покупатель договариваются о поставках по оптовым ценам).

По правилам данной конструкции опционное вознаграждение не возвращается ни при каких условиях. Оно, по сути, представляет собой некий финансовый гарант за ожидание активации сделки и ее возможную отмену по инициативе второй стороны. По своему желанию заинтересованные лица могут установить другой порядок с учетом возврата премии. Но такие договоры составляются крайне редко.

Еще одной отличительной чертой опционного договора является его условность. То есть он заключается под 2 условиями:

  • отменительное;
  • отлагательное.

В первом случае, если обстоятельства, предшествующие активации соглашения, не наступили, то сделка автоматически считается погашенной. Такой же результат предусмотрен при выдвижении требований по соглашению позже установленного срока.

Во втором случае наступление обязательств откладывается до исполнения определенных действий. До этого момента активировать свое право невозможно. То есть держатель должен ожидать наступления указанных условий и только потом сделка попадает в разряд осуществленных.

Сравнительный анализ

Оба описываемых документа имеют как сходства, так и различия. Общего между этими бумагами довольно много:

  • исполнение обязательств предполагается в будущем времени;
  • по умолчанию, соглашение подразумевает возмездность;
  • по умолчанию, вознаграждение продавца не возвращается даже, если сделка была отменена;
  • соглашение может иметь отменительное или отлагательное условия (в редких случаях, в договор вносятся оба условия);
  • возможность перекупить право (если предусмотрено опционным договором).

При всей схожести, договорные опционные конструкции имеют и различия. Они заключаются в слудующем:

  • держатель опциона получает право в будущем заключить договор со своей стороны, акцептовав безотзывную оферту, не привлекая к процессу завершения сделки продавца, а держатель опционного договора приобретает право инициировать процедуру исполнения обязательств по соглашению

Ориентируясь на ситуацию, стороны выбирают разные опционные конструкции. Но, независимо от этого, нужно учитывать, что обе формы более выгодны держателю, чем продавцу. Первый имеет право отказаться от сделки в любой момент без каких-либо последствий. Если опционная премия не была значительной, то держатель опциона практически ничего не потеряет.

Что выбрать и как расторгнуть

Если обе стороны соглашения уверены в том, что сделка однозначно состоится, то им нет необходимости соглашаться на опцион. Они заключают обычный договор нужного типа и выполняют свои обязательства. Но если у той или иной стороны возникают сомнения, то на помощь приходят опционные конструкции.

Прибегать к опциону на заключение договоров стоит тогда, когда сделка представляется выгодной и упускать такую возможность потенциальный покупатель не хочет. Но в том, что сделка состоится, у него есть большие сомнения и он предлагает продавцу рассмотреть договорную конструкцию.

А вот опционный договор выгоден тогда, когда участники убеждены в обоюдном желании осуществить сделку, но не могут сделать это в данный момент времени.

Например, покупатель желает приобрести квартиру, но откладывает заключение договора купли-продажи до поступления финансов или расторжения брака.

В этом случае опционная конструкция будет самой выгодной формой соглашения между двумя сторонами.

Расторжение происходит в случае отказа держателя активировать сделку. Никаких юридических последствий это не несет.

Опционы активно применяются в деловом мире и других сферах деятельности, в которых предусматривается совершение сделки.

Такая форма взаимодействия дает возможность максимально гибко вести дела, ограничивать риски и продумывать все нюансы.

Не лишним, а порой обязательным в силу закона, при заключении опционов будет и помощь квалифицированного юриста – нотариуса. Он поможет сделать сделку более прозрачной и безопасной.

В центре МосквыОнлайн записьБесплатная парковкаБюро переводовРазличные формы оплаты

Опцион на заключение договора

Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

Одна сторона за вознаграждение предоставляет другой стороне право заключить сделку на заранее оговоренных условиях. Чаще всего для заключения договора применяется механизм безотзывной оферты и ее акцепта. В свою очередь опционный договор – крайне редко встречающийся на практике документ, который содержит в себе отложенные и/или условные обязательства.

Опцион и опционный договор: разница и отличия

Разница заключается в следующем:

  • В случае с опционным договором не требуется заключение основного договора, так как он уже содержит соответствующие положения, порождающие обязательства. Просто вступление в силу этих положений зависит от определенных условий.
  • Опционный договор порождает обязательства обоих сторон, в то время как конструкция опциона предоставляет одной из сторон право выбора: заключать основной договор или нет.
  • Момент возникновения обязательств также отличается. Опционный договор порождает обязательства сразу после подписания, в то время как опцион приводит к возникновению взаимных обязательств только при условии акцепта оферты.
  • Опционный договор не может быть уступлен, в то время как возможность уступки права для опциона закреплена на уровне законодательства РФ. Это значит, что опционом на заключение договора можно распорядиться на свое усмотрение: заключить сделку самому или уступить ее кому-либо другому. Опционный договор же такую возможность не дает.
  • В большинстве случаев опционный договор безвозмезден (так как он сразу создает обязательства), а опцион на заключение договора предусматривает вознаграждение оференту за предоставление права выбора.

То есть, можно сделать вывод, что большинство опционов на заключение договоров реализуются в том случае, если стороны допускают вероятность, что сделка может и не состояться, и нужно сохранить гибкость, пространство для манёвра. В свою очередь для опционных договоров характерна уверенность сторон в необходимости сделки, но просто с отсрочкой по времени или по определенным условиям.

Параметры, которые содержат договоры

В большинстве случаев договором фиксируются:

  • Основные параметры сделки, проводимой по договору: объект, цена, реквизиты сторон.
  • Условия исполнения: сроки, обстоятельства, различные требования. Важно, чтобы все эти условия были документально подтверждаемыми.
  • Финансовые условия предоставления опциона (вознаграждение или безвозмездное предоставление).

За счет наличия этих параметров обеспечивается предсказуемость и безопасность сделок.

Вам может быть интересно:

Опцион на заключение договора: что это такое, основные виды, примеры

Опцион на заключение договора купли продажи недвижимости

Договор опцион является специальным соглашением, с помощью которого приобретатель опциона может за указанный срок запустить исполнение финансовой сделки, а продавец обязан подтвердить операцию. Опционный контракт используется для проведения сделок по купле-продаже, аренде недвижимости и офисных помещений, поставке оборудования, договору на исполнение строительного подряда и т.д.

Виды опционных конструкций

Опцион на заключение договора — опционный договор, предоставляющий право покупки или продажи активов (товаров, валюты, акций, ценных бумаг, драгоценных металлов и т.д.) в заданный промежуток времени по указанной стоимости.

По периоду выполнения обязательств различают следующие виды бумаг:

  • европейский — исполняется в завершающий отрезок срока;
  • американский — может быть выполнен в любой промежуток времени до завершения действия контракта;
  • квазиамериканский — тип документа может быть погашен собственником в заданные промежутки времени (от 1 и более отрезков).

Опционы подразделяются на следующие подвиды:

  1. Опцион-колл (call) — документ дает приобретателю право на закупку базового актива по зафиксированной стоимости в указанный промежуток времени. Покупатель соглашения данного типа предполагает возникновение роста стоимости активов в будущем. Собственник бумаги может выкупить товары или ценные бумаги по зафиксированной цене, которая может быть ниже рыночной, по завершении срока деятельности опциона.
  2. При решении вопроса, что такое опцион пут (put), учитывается право собственника на реализацию активов по указанной стоимости в заданный промежуток времени. Владелец договора пут может ждать снижения стоимости ниже указанной в контракте для продажи по ней основного актива в будущем.

Опционы по ГК РФ подразделяются в соответствии со статьями кодекса:

По требованиям закона и юридической практики в документ необходимо включить следующие сведения по образцу:

  1. Названия предприятий, имена участников (ИНН либо ОГРН для юридических лиц либо паспортные сведения граждан и т. д.).
  2. Предметом сделки является право на заключения соглашения в ограниченный срок в будущем (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Описывается предмет будущей сделки (п. 4 ст. 429.2 ГК РФ).
  3. Период действия документа, при отсутствии регламента сроком годности бумаги обозначается 1 год (согласно п. 2 ст. 429.2 ГК РФ).
  4. Правила и условия перевода премии либо указание на отсутствие взноса.
  5. Правила оплаты по главному документу.
  6. Допустимость переуступки прав выполнения соглашения.
  7. Условия, при которых будет осуществлено право оферты. Право вносить либо не указывать условия имеют обе стороны.
  8. Дополнительные условия сделки (разрешение на перепоручение бумаги, добавочные пункты в порядок выполнения финансовой операции и т.д.).
  9. Реквизиты и подписи участников операции.

Опцион на заключение договора 429 2 ГК РФ

Согласно п.1 ст. 429.2 кодекса РФ опцион на оформление договора является соглашением 2 сторон.

Один представитель с помощью безотзывной оферты предлагает возможность на заключение нескольких договоров по стандартам, установленных опционом.

Другой участник имеет право на заключение соглашения посредством акцепта (согласие заключить сделку). Продавцом опциона является оферент, держателем (покупателем) — акцептант.

Конструкция данного типа предполагает необходимость оформления 2 документов (опцион и опционный договор). Бумаги содержат условия соглашения, оформляются по единому стандарту. Может быть выбрана письменная или электронная форма. При заверении основного опциона у нотариуса потребуется поставить подписи в его конторе и на договоре дополнительном.

Согласно п. 2 статьи закона, участники сделки могут определить период выполнения финансовой операции.

Опционный договор 429 3 ГК РФ

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора 429.3 ГК РФ предполагает добавление специального пункта в договор, по которому один представитель может потребовать в заданный срок от другого участника выполнения оговоренных действий.

В опционном соглашении обязательны условия, прописанные в соответствии с типом документа. Для договора об аренде недвижимости необходимы данные о стоимости объекта и описание условий жилого или офисного пространства. Некоторые участники соглашения могут прописать право на детализацию описания некоторых пунктов (объемы поставок товаров, условия передачи продукции или ценных бумаг и т.д.).

По единому стандарту право требования исполнения условий приобретается после оплаты специальной премии.

Договоренность может предполагать безвозмездную сделку в следующих случаях:

  • пункт с данным условием включен в текст бумаги;
  • отсутствие платы предполагается характером и задачами документа (решение спорного вопроса для акционеров с равными правами);
  • в ситуациях, когда премия не требуется (приобретение ценной документации по средней цене на рынке).

При работе с данным документом необходимо учитывать следующие юридические нюансы:

  1. Если представитель не воспользовался правом на законное требование в указанный период, премия не будет возвращена. Однако в текст бумаги могут быть включены другие обстоятельства сделки.
  2. В случае, когда требование может быть активировано только после указанных событий, документ подписывают под условием возможной отмены либо отлагательным. Отменительный пункт документа об опционе позволяет прекратить действие сделки при ненаступлении либо наступлении прописанных условий.
  3. Отлагательный порядок позволяет отложить совершение сделки до оговоренных в соглашении последствий. Отлагательный документ позволяет держателю исполнить право после наступления описанных в сделке правил выполнения и ограничительных условий.

Сходства и различия

Экономические задачи документов сходны у разных конструкций опциона. Различия могут проявляться в механизме и способах выполнения финоперации.

На заключение договора и опционный договор распространяются следующие сходства:

  1. Условия выполнения действий финансового соглашения исполняются не сразу после подписания, а откладываются на будущий срок.
  2. Правила предполагают наличие специальной премии при исполнении условий.
  3. Опционный премиальный взнос по стандартам не возвращают вне зависимости от хода сделки.
  4. Разрешено заключение документа под условиями отмены либо с отлагательными условиями.
  5. Предусматривается возможность уступки права исполнения бумаги другим лицам (оборотоспособность соглашения).

Отличия типа документа следующие:

  • опцион предполагает право заключения и согласования бумаги, дополнительный договор — право требовать выполнения уже подписанного опциона;
  • к опциону необходимо готовить дополнительное соглашение, для договора это не требуется.

Правила расторжения соглашения об опционе по юридическим стандартам следующие:

  1. Специалисты рекомендуют прописать в бланке нюансы возможного расторжения документа, а также возможность возврата оплаченного опционного взноса.
  2. Если порядок возврата взноса не прописан в соглашении, судебные инстанции обяжут оферента вернуть сумму при расторжении договора при наличии недобросовестного выполнения обязательств.
  3. При отказе от соглашения оферента (при отсутствии необходимости в выполнении сделки) будут руководствоваться едиными стандартами для данного вида документации.

Правила выполнения уступки опционного документа следующие:

  1. По законодательству предусмотрена возможность выполнять переуступку прав по данному документу (по п. 7 ст. 429.2 ГК РФ) даже при отсутствии специально прописанных пунктов в договоре.
  2. Условия, обеспечивающие недопустимость передачи прав по опционному соглашению, требуется прописать в бумаге и заверить у нотариуса.
  3. При отсутствии специального пункта в договоре может произойти ситуация, когда бумага подписывается с одним физическим или юридическим лицом, а право выполнения документа будет переуступлено другому лицу.
  4. Порядок передачи прав опциона описывается в ст. 385 ГК РФ и предполагает необходимость уведомления о смене кредитора.

Опцион vs предварительный договор

Опцион предполагает отсрочку исполнения соглашения и сходен с предварительным договором по юридическим характеристикам. Однако документ, который подписывается как предварительный, является примером и только предполагает возможность составления и подписания бумаги в будущем.

Заключение

Конструкция опциона позволяет структурировать порядок совершения бизнес-сделок и других финансовых операций. Преимущество вида соглашения заключается в возможности прописать риски сделки, включить в бумагу ограничительные пункты. Специалисты рекомендуют оформлять документацию с участием опытных юристов и заверять бланки у нотариуса.

О правах человека
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: