Договор о паенокоплений в кооперативе

Содержание
  1. Право собственности в ЖСК на квартиру: основания возникновения, порядок оформления и регистрации, а также исковое заявление на его признание
  2. Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)
  3. Регистрация договора в государственных органах
  4. Договор паенакопления
  5. Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива
  6. В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность жск
  7. Договор купли продажи пая в ГСК – Бизнес, законы, работа
  8. 1. Предмет договора
  9. 2. Обязанности сторон договора
  10. 3. Цена договора и порядок расчетов
  11. 4. Ответственность сторон
  12. 5. Порядок разрешения споров
  13. 6. Заключительные положения
  14. 7. Реквизиты и подписи сторон
  15. Продажа и покупка гаража в ГСК: документы, оформление, образец договора
  16. Как оформить собственность в гаражном кооперативе
  17. Процедура продажи кооперативного бокса
  18. Риски для продавца
  19. Право на пай члена жилищного кооператива
  20. Что такое паевой взнос
  21. Возврат паевого взноса
  22. Понятие «пайщик»
  23. Права и обязанности пайщиков и их семей
  24. Кузнецов Федор Николаевич
  25. Договор паенакопления образец
  26. Риски приобретения пая в жск
  27. Новостройка по договору паенакопления
  28. Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?
  29. Отвечает адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:
  30. Отвечает директор Департамента правового сопровождения сделок Тekta Group Юлия Симановская:
  31. Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая: 
  32. Отвечает адвокат по недвижимости Инна Белякова:
  33. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Право собственности в ЖСК на квартиру: основания возникновения, порядок оформления и регистрации, а также исковое заявление на его признание

Договор о паенокоплений в кооперативе

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.

110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы.

Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет.

Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно.

Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег.

В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК.

Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов.

Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.

С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

Продолжение следует…

Договор долевого участия и договор пая с жилищно-строительными кооперативами — важные моменты и принципиальные отличия.

Очень часто сторонники заключения договора долевого участия приводят весомые аргументы в пользу его заключения в отличии от заключения договора пая с жилищно-строительным кооперативом. Но все чаще и чаще застройщики переходят к схеме работы по ЖСК при покупке квартиры в Краснодаре

.

Попробуем разобраться беспристрастно во всех тонкостях одного и другого договора, найти общие точки соприкосновения и весомые отличия.

Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)

Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.

Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:

Регистрация договора в государственных органах

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома.

К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику.

В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе.

После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай.

Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома.

В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

Договор паенакопления

Договор о паенокоплений в кооперативе

Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.

Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле.

Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.

В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным – должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.

Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива

Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию.

На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.

Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки.

Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя.

В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.

Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.

В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность жск

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:

1) перечень членов ЖСК; 2) разрешение на строительство; 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него; 4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;

5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.

Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность.

Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия.

Продажа новостроек по ДДУ – необходимость в реалиях высокой конкуренции.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад.

Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.

На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации.

Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия.

Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.

Договор купли продажи пая в ГСК – Бизнес, законы, работа

Договор о паенокоплений в кооперативе

Г. [место заключения договора][число, месяц, год]

Гражданин РФ [Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, именуемый в дальнейшем «Владелец», с одной стороны и

Гражданин РФ [Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, именуемый в дальнейшем «Приобретатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1.

По настоящему договору Владелец передает (уступает) Приобретателю принадлежащий ему пай (паенакопление) в паевом фонде гаражно-строительного кооператива [наименование] в размере, соответствующем праву на получение в собственность имущественного комплекса в виде гаражного бокса N [значение], общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [значение], а Приобретатель обязуется принять пай (паенакопление) и оплатить его в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

1.2.

Владелец гарантирует, что им был надлежащим образом и в соответствии с требованиями Устава гаражно-строительного кооператива [наименование] (далее по тексту — Кооператив) извещен Кооператив о намерении передать (уступить) принадлежащий ему пай (паенакопление).

Кооператив дал согласие на передачу (уступку) пая (паенакопления) третьему лицу, которое не является членом данного Кооператива.

1.3.

Приобретатель пая (паенакопления) осуществляет права и исполняет обязанности члена Кооператива с момента уведомления Кооператива об указанной передаче (уступке) пая (паенакопления) и внесения вступительного взноса Приобретателем.

1.4. К Приобретателю переходят все права и обязанности члена Кооператива, в том числе возникшие до уступки данного пая (паенакопления).

2. Обязанности сторон договора

2.1. Владелец обязуется:

2.1.1. Передать Приобретателю пай (паенакопление) в паевом фонде Кооператива.

2.1.2. Владелец считается выполнившим свои обязательства по передаче (уступке) пая (паенакопления) с момента подписания настоящего договора.

2.1.3. Передать Приобретателю все документы, удостоверяющие права и обязанности, в том числе платежные документы, подтверждающие уплату Владельцем всех необходимых вступительных, членских и паевых взносов.

2.1.4. Сообщить Приобретателю все сведения, имеющие значение для осуществления прав и надлежащего исполнения обязанностей члена Кооператива.

2.1.5. Принять от Приобретателя оплату пая (паенакопления).

2.2. Приобретатель обязуется:

2.2.1. Уплатить Владельцу предусмотренную настоящим договором стоимость передаваемого пая (паенакопления).

2.2.2. В течение [значение] дней с момента подписания настоящего договора подать в Правление Кооператива соответствующее заявление о приеме его в члены Кооператива.

2.2.3. Уплатить вступительный взнос для вступления в Кооператив.

3. Цена договора и порядок расчетов

3.1. Стоимость пая (паенакопления), передаваемого по настоящему договору Приобретателю, установлена Сторонами в размере [цифрами и прописью] рублей.

3.2.

Приобретатель оплачивает стоимость пая (паенакопления) в течение [значение] дней с момента подписания Сторонами настоящего договора путем [перечисления денежных средств на банковский счет Владельца/передачи наличных денежных средств Владельцу].

3.3.

Обязанность Приобретателя по оплате стоимости пая (паенакопления) считается исполненной с даты [списания денежных средств с банковского счета Приобретателя/поступления денежных средств на банковский счет Владельца/в момент передачи денежных средств Владельцу и получения расписки от Владельца о получении наличных денежных средств].

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За нарушение срока оплаты пая (паенакопления) Приобретатель уплачивает Владельцу неустойку в размере [значение] процентов от стоимости пая (паенакопления) за каждый день просрочки.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

6.2. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения обязательств по данному договору.

6.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

6.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

7. Реквизиты и подписи сторон

Владелец[вписать нужное][подпись, инициалы, фамилия]Приобретатель[вписать нужное][подпись, инициалы, фамилия]

Продажа и покупка гаража в ГСК: документы, оформление, образец договора

Купля-продажа гаража через кооператив может состояться в одном случае – если у продавца оформлено право собственности на гараж. Однако до сих пор распространены случаи, когда бокс «покупают» только по членской книжке.

Такая ситуация не является куплей-продажей в юридическом смысле и может принести покупателю массу хлопот:

  1. оформить право собственности на нового владельца очень сложно;
  2. есть риск изъятия земли для государственных нужд и сноса гаражей без компенсации.

Поэтому перед сделкой убедитесь, что право собственности оформлено. Если это не так – сначала оформите право собственности на продавца, и только после этого совершайте сделку.

Как оформить собственность в гаражном кооперативе

Для оформления права собственности понадобится документы на гараж:

  1. паспорт продавца;
  2. справка из ГСК о полной выплате пая;
  3. технический план (заказать в БТИ);
  4. квитанция об оплате пошлины за регистрацию.

Дополнительно могут понадобиться документы на ГСК – если до этого никто из членов ГСК не оформлял право собственности на бокс:

  1. устав ГСК;
  2. выписка из ЕГРЮЛ;
  3. решение о назначении председателя кооператива;
  4. документ о выделении земли ГСК;
  5. разрешение на постройку гаражей;
  6. акт ввода гаражей в эксплуатацию.

Регистрация занимает до 18 рабочих дней. По ее завершении продавец получит выписку из ЕГРН. На основании проведенной процедуры гараж можно продавать.

Процедура продажи кооперативного бокса

Пошагово купля продажа гаража выглядит следующим образом:

  1. Сбор документов продавцом. Если гараж не оформлен как собственность – в первую очередь производится такое оформление.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи (если необходимо).
  3. Заключение основного договора купли продажи.
  4. Передача гаража по передаточному акту.
  5. Подача документов на регистрацию права собственности покупателя на гараж.
  6. Окончательный расчет покупателя за гараж.

Ниже рассмотрим подробнее ключевые моменты сделки.

Риски для продавца

В такой сделке продавец рискует в плане расчетов:

  1. получить деньги с задержкой;
  2. не получить деньги вообще и остаться без гаража.

Снизить эти риски помогут прописанные в договоре условия об оплате. Стороны сами выбирают, как рассчитываться. Разные моменты и способы оплаты несут разный риск для продавца.

Момент оплатыРиск для продавцаРиск для покупателя
Предоплата по предварительному договору (задаток, аванс) + основная оплата позжеЕсли есть предварительный договор, такой платеж защитит интересы продавцаВесьма рискованный инструмент. Если основная сделка сорвется, придется взыскивать деньги через суд
Полная оплата при заключении сделкиСамый безопасный вариант, можно принимать деньги наличными в рукиОчень рискованный вариант, т.к. право покупателя еще не зарегистрировано
Полная оплата сразу после государственной регистрацииЕсть риск остаться без денег. Лучше воспользоваться услугами посредника (банк, нотариус)Самый безопасный вариант, т.к. право уже зарегистрировано.
Отсрочка или рассрочка оплатыСамый рискованный вариант. Лучше добавить в договор условие о залоге до полной оплатыБезопасный вариант при соблюдении графика платежей. Риск минимальный

Как видно из таблицы, универсального момента оплаты, одинаково безрискового для обеих сторон, не существует.

Ориентироваться нужно на конкретные условия сделки, в том числе поведение сторон.

Обратите внимание, что и способы оплаты могут быть разными.

Способ оплатыРиск для продавца
Наличными под расписку (здесь же простой безналичный перевод)Не несет риска в случае предоплаты или оплаты при заключении сделки – документы еще не переданы на регистрацию.В случае оплаты после регистрации довольно рискованный способ, т.к. полностью зависит от добросовестности покупателя.
Банковская ячейкаДостаточно безопасный вариант, однако помните, что банк не контролирует содержимое ячейки и не может гарантировать оплату.
Аккредитив или счет эскроуОчень безопасный способ расчетов, однако потребует дополнительных затрат.
Депозит нотариусаСамый безопасный вариант расчетов.

Право на пай члена жилищного кооператива

Договор о паенокоплений в кооперативе
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Право на пай члена жилищного кооператива

Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность.

Закон наделяет граждан, а в некоторых случаях юридических лиц правом объединяться в кооперативы. Участники таких организаций совместными усилиями участвуют в жилищных вопросах, реализуя свое конституционное право на жилище.

Члены кооператива собственными средствами принимают участие в строительстве дома на выбранном земельном участке, для дальнейшего получения квартиры в собственность, если это строительно-жилищный кооператив (ЖСК).

ЖСК заключает договор со строительной компанией, построенное жилье передается в собственность пайщикам.

Если говорить о жилищном кооперативе (ЖК), то организация имеет в целях реконструкцию и приобретение уже имеющегося жилья. Каковы размеры взносов участников ЖСК и ЖК? какие права и обязанности получают указанные лица в связи с признанием их пайщиками и внесением средств? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что такое паевой взнос

Пай – это участие члена ЖСК или ЖК, посредством внесения своих денежных средств в имущественный фонд кооператива. Паи могут быть не только денежными, но и земельными.

Пайщик заключает с кооперативом договор, которым определены сроки выплат пая. Также договором предусмотрены конкретные суммы выплат.

В договоре определена и последовательность платежей с учетом всех возможных изменений, права и обязанности сторон.

Паевые взносы призваны компенсировать те траты, которые кооператив несет в процессе осуществления деятельности определенной его уставом. Общее собрание пайщиков определяет и фиксирует в протоколе, как и на что расходуются средства, с учетом возможных издержек и убытков, избирает контролирующие расходы органы.

Участник кооператива приобретает квартиру в собственность только после выплаты паевого взноса, до этого момента помещения находятся в собственности у ЖСК или ЖК.

Сумма денежных средств, которые член кооператива должен внести в качестве паевого взноса, определяется уставом кооператива в соответствии с действующим законодательством. Размер взноса определяется с учетом среднерыночной стоимости квартиры, идентичной той квартире, которую член кооператива планирует приобрести в собственность.

В процессе приема гражданина в члены кооператива ему объявляется приблизительная стоимость жилья, эта стоимость будет указана в документе о принятии лица в члены ЖСК или ЖК.

После того, как квартира приобретена для передачи в собственность члену кооператива, сумма паевого взноса может быть пересмотрена с учетом фактически потраченных на строительство или приобретение квартиры средств, изменения стоимости земельного участка.

Возврат паевого взноса

Лицо может выбыть из кооператива по двум основаниям:

  • исключение за неисполнение обязательств члена кооператива;
  • добровольный выход из кооператива.

В первом случае закон предусматривает возврат пая бывшему участнику кооператива, не выплатившему до конца свой паевой взнос, если такая невыплата подтверждена документами.

Порядок выплаты суммы, ее условия и сроки определены главным документом ЖСК или ЖК – уставом и договором с пайщиком, однако, срок выплаты не должен превышать двух календарных месяцев с момента принятия кооперативом решения о признании члена кооператива выбывшим.

Порядок действий бывшего члена ЖСК или ЖК, обязательства кооператива в случае добровольного выхода гражданина из организации законом четко не определяются, предполагается, что суммы будут возвращены лицу в соответствии с признанным кооперативом и отраженном в Уставе порядком и с учетом условий договора и иных нормативных документов.

Понятие «пайщик»

Пайщиком признают члена жилищного кооператива, внесшего паевой взнос в соответствии с порядком и условиями внесения взноса, определенными уставом кооператива. Информация о членах кооператива – пайщиках, вносится в специальный документ – реестр пайщиков, который постоянно обновляется с учетом вновь вступивших в кооператив и выбывших из него лиц.

Список пайщиков закрепляет установочные данные лиц, их номер учета в реестре, и другие учетные сведения, которые участники кооператива пожелали оставить о себе в документах, прилагаемых к заявлению о приеме в члены кооператива.

Важные вопросы пайщиками решаются на общих собраниях, которые ведутся под протокол. Протокол определяет повестку дня, также протокол фиксирует количество участников собрания и принятые решения.

Пай может принадлежать как одному лицу, так и нескольким лицам, как физическим, так и юридическим.

Право на имущественный пай может принадлежать и лицу, не являющемуся членом кооператива, например, право на пай имеет супруг члена кооператива, если платежи совершались в течение действия официального брака.

Права и обязанности пайщиков и их семей

Лица – участники кооператива, имеют как признанные законом права, так и обязанности по договору.

К основному праву пайщика можно отнести предоставление ему квартиры в доме, принадлежащем кооперативу, в котором лицо состоит в качестве участника.

Член кооператива имеет правомочие на пай, также пайщик наделен правом на проживание в жилом помещении и пользование им вместе с семьей, без права собственности.

Пайщик наделен правом голоса на общем собрании кооператива и внесении своего мнения в протокол общего собрания. После исполнения всех обязательств пайщик получает жилье в собственность.

 К обязанностям можно отнести расходы пайщика, которые он должен нести в указанных уставом и договором случаях.

Например, уставом может быть определен срок, в течение которого пайщик осуществляет дополнительный взнос за убытки кооператива, таким образом, расходы пайщика признаются компенсацией части расходов кооператива.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Договор паенакопления образец

Договор о паенокоплений в кооперативе

1.1. По настоящему договору Владелец передает (уступает) Приобретателю принадлежащий ему пай (паенакопление) в паевом фонде гаражно-строительного кооператива [наименование] в размере, соответствующем праву на получение в собственность имущественного комплекса в виде гаражного бокса N [значение], общей площадью [значение] кв.

1.2. Владелец гарантирует, что им был надлежащим образом и в соответствии с требованиями Устава гаражно-строительного кооператива [наименование] (далее по тексту — Кооператив) извещен Кооператив о намерении передать (уступить) принадлежащий ему пай (паенакопление).

Кооператив дал согласие на передачу (уступку) пая (паенакопления) третьему лицу, которое не является членом данного Кооператива.

1.3. Приобретатель пая (паенакопления) осуществляет права и исполняет обязанности члена Кооператива с момента уведомления Кооператива об указанной передаче (уступке) пая (паенакопления) и внесения вступительного взноса Приобретателем.

1.4. К Приобретателю переходят все права и обязанности члена Кооператива, в том числе возникшие до уступки данного пая (паенакопления).

Риски приобретения пая в жск

Тема: Раздел имуществаПрошу вашей помощи. Подскажите пожалуйста как быть в такой ситуации: мы с женой разводимся по суду (у нас несоверш.

Ребенок 2,5 года)читать ответы (2) Тема: Сделки с недвижимостьюСкажите, я, бывший муж и дочь 13 лет, расплатились за квартиру купленную по договору паенакопления заключенному 10 лет назад, нам отказали в регистрации права собственности на квартиру на основании п.

читать ответы (1) Тема: Жилищное правоЕще раз подскажите, уважаемые юристы, по договору паенакопления от компании Мортон. Смущает то, что там: 1. ни слова о компании Мортон нет. 2читать ответы (2) Тема: Раздел имуществаВ браке заключен договор паенакопления на сумму 1320 тыс рублей. Выплачен полностью. Деньги ЖСК застройщику не перечислили а часть украли.

Предлагаем ознакомиться:  Приказ о сроках выплаты заработной платы образец

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст.Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

https://www.youtube.com/watch?v=DpOFMaeTXmI

Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона. Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований.

Новостройка по договору паенакопления

С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы. Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива.

Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Договор о паенокоплений в кооперативе

Привлечение средств граждан на строительство многоквартирного жилья путем создания кооператива и заключения договоров паевых взносов действительно допускается законом, в том числе и знаменитым законом ФЗ-214 (п.3, ст. 1, ФЗ-214).

Но именно в этом пункте говорится о том, что деятельность этих кооперативов регулируется отдельными законами.

Это значит, что те защитные функции, которые обеспечивает ФЗ-214, применительно к договорам долевого участия (ДДУ), не применяются к договорам паенакопления, которые заключают в жилищных кооперативах.

Другими словами, перенос сроков сдачи дома не влечет ответственности кооператива перед пайщиком (в отличие от договоров ДДУ). И все возможности по дополнению, изменению и расторжению договора паевого взноса определяются уставом кооператива и текстом самого договора.

Если в тексте договора паевого взноса есть условие об удержании 20% суммы от внесенных денежных средств при расторжении договора пайщиком, и пайщик под этим подписался, то так тому и быть. В данном случае оснований для требований возврата полной суммы внесенных средств у Вас нет. Наличие ипотеки здесь роли не играет.

Отвечает адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров:

Согласно действующему законодательству, Вы вправе в добровольном порядке прекратить свое членство в ЖСК на основании заявления, направленного в адрес ЖСК. В этом документе Вы уведомляете кооператив о выходе и требуете выплатить внесенный Вами взнос.

Такое заявление необходимо направить ценным письмом с уведомлением о вручении, чтобы в дальнейшем можно было подтвердить сам факт отправки, либо иным способом, подтверждающим факт направления и получения заявления адресатом.

В данном документе Вы можете указать на тот факт, что нарушен срок сдачи объекта.

Порядок возврата паевого взноса должен быть определен уставом ЖСК. При этом уставом ЖСК не может быть предусмотрен срок  возврата, превышающий  2 месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Если же кооператив не возвращает сумму внесенного пая, Вы может попробовать вернуть эту сумму через суд.

Также Вы вправе требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами с того момента, когда ЖСК будет обязан вернуть Вам денежные средства в размере внесенной части пая.

Что касается удержания ЖСК 20% от суммы внесенного паевого взноса, вопрос неоднозначный. Необходимо изучить формулировку пункта договора, устанавливающего право ЖСК удерживать часть денежных средств, а также положения устава.

К сожалению, при вынесении решений суды часто исходят из того, что действует принцип свободы договора, и что закон не содержит норм, которые запрещают ЖСК удерживать часть внесенного пая.

Более того, в законе предусмотрено право ЖСК самому определять в уставе условия выплаты пая.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Отвечает директор Департамента правового сопровождения сделок Тekta Group Юлия Симановская:

В связи с тем, что сегодня деятельность ЖСК имеет очень слабую законодательную базу, пайщики ЖСК очень часто оказываются в ситуации, когда строительство «заморожено» на неопределенный срок, либо срок окончания строительства несколько раз переносится.

Одним из невыгодных для пайщиков условий при схеме ЖСК является как раз удержание штрафа при расторжении договора.

Условия расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств определяются уставом кооператива, повлиять на содержание которого пайщики не могут.

 Мало того, цена договора также не является окончательной и за время строительства может быть неоднократно изменена застройщиком в одностороннем порядке.

В любом случае, решив расторгнуть договор, пайщику необходимо направить в ЖСК претензионное письмо с требованием исполнить договор, то есть передать квартиру, либо вернуть уплаченные денежные средства. Поскольку выполнить это требование ЖСК не может, следующим шагом будет обращение в суд.

Гарантировать возврат внесенных средств в полном объеме не сможет ни один юрист. Однако если застройщик длительное время не исполняет обязанности по строительству, то в судебном порядке можно потребовать штрафные санкции. Также Вы можете попытаться оспорить условия договора, ущемляющие Ваши права.

Однако решение будет вынесено на усмотрение суда.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая: 

В случае нарушения сроков строительства объекта Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с ненадлежащим исполнением обязательств контрагентом и существенным нарушением условий договора. 

При расторжении договора по этому основанию суд может не только взыскать с Вашего контрагента все выплаченные ему денежные средства, но и убытки (например, проценты по ипотеке), которые Вы понесли.

Условие об удержании 20% от цены договора может быть применено только в том случае, если договор расторгается по инициативе или по вине пайщика при отсутствии вины со стороны застройщика. В случае, если застройщик нарушил условия договора, перенес сроки, и Вы эти изменения не согласовали, то денежные средства подлежат возврату в полном объеме.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Отвечает адвокат по недвижимости Инна Белякова:

Судя по договору паевого взноса, для покупки квартиры Вы вступили в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Честно говоря, это далеко не лучший способ приобретения жилья в собственность в многоквартирном доме, и вот почему.

Потребительский кооператив, коим и является ЖСК, создается путем добровольного объединения граждан для определенных целей. В данном случаем — для постройки жилого дома и приобретения квартир.

Соответственно, по общему правилу на Ваши взаимоотношения с кооперативом не распространяется Закон о защите прав потребителей. Взаимоотношения участника кооператива с кооперативом регулируются уставом кооператива и договором о внесении паевого взноса.

Взаимные обязательства ЖСК и его участника как в период нахождения в кооперативе, так и при выходе участника из кооператива, также регулируются уставом и договором о внесении паевого взноса.

Поэтому, оценивая обязанности сторон при одностороннем расторжении Вами договора и выходе из ЖСК, суд будет руководствоваться именно этими документами. И если в них указано, что при одностороннем расторжении договора кооператив удерживает в качестве штрафных санкций 20% паевого взноса, то у суда не будет оснований взыскать в Вашу пользу эти деньги.

Другой вопрос — если Вы докажите в суде, что по сути, став членом ЖСК, Вы не объединились с другими его участниками для достижения каких-либо целей, а заключили обычный гражданско-правовой договор в целях приобретения квартиры для собственных нужд.

Просто это был так называемый договор присоединения (это когда Вы не можете каким-либо образом влиять на условия и форму договора, а заключаете только тот договор, который предоставила другая сторона).

В таком случае у Вас будет шанс воспользоваться нормами Закона о защите прав потребителей, в частности нормами, определяющими Ваши права и регулирующими ответственность застройщика при просрочке исполнения договора.

В частности, Вы сможете настаивать на расторжении договора, и штрафные санкции уже могут быть взысканы с застройщика в Вашу пользу.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

На самом деле ЖСК очень часто переносят сроки  сдачи домов. Так как у них нет никакой ответственности за это перед пайщиками. А есть только экономическая целесообразность с точки зрения получения прибыли от строительства. Напрямую расторгнуть договор о покупке пая с возвратом денежных средств без уплаты штрафных взносов невозможно.

Можно отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что были введены в заблуждение по каким-то параметрам. Но не факт, что суд примет Вашу сторону. А услуги хорошего адвоката тоже стоят дорого. Единственный способ избежать уплаты штрафов — перепродать пай (квартиру) другому покупателю.

Только необходимо смотреть, какие именно условия переуступки пая прописаны в Уставе ЖСК.

Важно помнить, что любая конфликтная ситуация, в первую очередь, плохо скажется на Вас, так как любые действия с паем возможны только при участии самого кооператива.

Если Вы покупали жилье год или два назад на начальном этапе строительства, и дом действительно хороший, то Ваша квартира на данный момент выросла в цене на 20-30%.

Так что, найдя покупателя и переуступив ему пай, Вы мало того что выручите уплаченные деньги, но еще и получите прибыль. Хотя,  к сожалению, не все стройки одинаково доходны. 

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Почему на капремонт собирают уже через 3 года после сдачи новостройки?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

О правах человека
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: